光法案例：原告變被(bèi)告？一起(qǐ)房屋買賣合同糾紛案件

01基本案情： 買房子本是一件值得高興的大事(shì)，可南陽的王女士卻被(bèi)搞得十分糟心。

起(qǐ)因是2019年，王女士通過(guò)現金及微信轉賬向(xiàng)張先生支付5萬元購買一套房産，張先生出具了收據并約定剩餘款項支付，内容爲：“今收到XX村一套房産2樓，房價45萬。今收定金5萬元，餘款40萬，在20天内付30萬。剩餘10萬元在2020年入住前付清不計息，如違約可按20%計息。賣方保證本房産無任何産權糾紛，債務糾紛。另：雙方保證本房産拆遷戶平分”。

後(hòu)經(jīng)王女士了解，自己購買的這(zhè)處房産爲小産權房，未辦理相關不動産産權登記手續，且爲多人共有，不受法律保護。

得知此事(shì)後(hòu)，王女士便找到張先生要求他退還(hái)房屋購房款5萬元。經(jīng)王女士多次催要，雖答應在房子重新賣出有錢後(hòu)予以返還(hái)，可卻總以各種(zhǒng)理由推脫。

無奈，王女士便找到我所代理案件起(qǐ)訴對(duì)方，希望律師能(néng)維護自己的合法權益：确認雙方的房屋買賣合同關系無效；返還(hái)5萬購房款。

02張先生辯稱： 房屋買賣協議是雙方的真實意思表示，爲有效協議，雙方均應全面(miàn)履行。王女士反悔不再買房，是嚴重的違約行爲，依法應當承擔違約責任。根據合同約定，“如違約可按 20%計息”，故提出反訴請求：王女士按40萬元的20%向(xiàng)自己計付利息8萬元。

03我方律師認爲： 王女士不支付後(hòu)續房款的原因是沒(méi)有房産證且産權不明确，張先生將(jiāng)非本人所在村土地上建設的房屋出售給王女士違反法律規定，該合同依法确認無效，因此該合同的違約責任約定也無效，王女士不應承擔違約責任。案涉房屋并未交房占有，張先生在此期間一直對(duì)外出售案涉房屋，王女士也并未對(duì)其造成(chéng)實際損失，因此不應承擔違約責任。

以上事(shì)實有收條、《南陽市居（村）民建房建設工程規劃許可證申請書》、集體土地使用證、《房屋買賣合同》等證據予以證實。

04法院經(jīng)審理認爲： 

關于此案的本訴部分，王女士與張先生就(jiù)案涉房屋買賣事(shì)宜口頭達成(chéng)合意并支付了購買定金，雖然沒(méi)有簽訂書面(miàn)合同，但雙方在收條中關于房屋價格、支付方式、違約責任等均進(jìn)行了明确約定，已形成(chéng)了房屋買賣合同關系。該房屋買賣合同雖然是雙方真實意思表示，但根據提交的《南陽市居（村）民建房建設工程規劃許可證申請書》、集體土地使用證可知，雙方買賣的房屋系在案外人劉先生宅基地上所建造，所附屬的土地是村集體用地。房屋買賣必然導緻房屋占用範圍内的土地使用權同時(shí)轉讓，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成(chéng)員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，非本集體經(jīng)濟組織成(chéng)員無權取得或變相取得。

此案原被(bèi)告雙方均非村集體成(chéng)員,雙方的交易涉及將(jiāng)村集體土地使轉讓給非集體經(jīng)濟組織成(chéng)員，違反國(guó)家法律禁止性規定。依照《民法典》第一百五十三條中“違反法律、行政法規的強制性規定的民事(shì)法律行爲無效”和《民法典》第一百五十七條中“民事(shì)法律行爲無效、被(bèi)撤銷或者确定不發(fā)生效力後(hòu)，行爲人因該行爲取得的财産，應當予以返還(hái)；不能(néng)返還(hái)或者沒(méi)有必要返還(hái)的,應當折價補償”的相關法律規定，對(duì)于王女士主張雙方買賣合同無效、張先生返還(hái)5萬元的訴訟請求，法院予以支持。

張先生辯稱該5萬元應屬于定金，适用定金罰則不予退還(hái)的辯解理由，因定金合同中定金罰則的适用是以違反有效成(chéng)立并生效的主合同爲前提，而本案中雙方關于案涉房屋的買賣合同無效，雙方定金合同作爲從合同亦無效，故被(bèi)告的該項辯解理由法院不予采納。

05關于此案的反訴部分： 因雙方買賣合同無效，合同中關于違約金的相關條款約定亦無效，故張先生要求違約金等訴訟請求，缺乏合同依據，法院不予支持。

06綜上所述，判決如下： 

一、确認原告（反訴被(bèi)告）王女士與被(bèi)告（反訴原告）張先生之間的房屋買賣合同無效；

二、判決生效之日起(qǐ)十日内，被(bèi)告（反訴原告）張先生向(xiàng)

原告（反訴被(bèi)告）王女士返還(hái)購房定金5萬元；

三、駁回被(bèi)告（反訴原告）張先生的反訴請求。

此案曆經(jīng)一審、二審反訴，在律師的幫助下，王女士成(chéng)功地維護了自己的合法權益，解決掉了這(zhè)件折磨自己多年的糟心事(shì)。