夫妻共同房産分割的幾種(zhǒng)情形詳解

司法實踐中，有關房産分割的問題是離婚訴訟中的審理重點與難點。離婚訴訟中分割房屋，首先要解決的問題就(jiù)是：該房屋是屬于夫妻一方個人财産，還(hái)是夫妻雙方共同财産。

概括來說(shuō)，判斷房屋屬于夫妻一方個人财産還(hái)是夫妻共同财産，需要區分房屋系婚前購買還(hái)是婚姻關系存續期間購買，同時(shí)，還(hái)需要考量出資情況、還(hái)貸情況等具體因素。司法實踐中，可從四個角度進(jìn)行考量：

第一，購買房屋時(shí)的婚姻狀況；

第二，購買房屋支付首付的情況；

第三，房屋是否存在還(hái)貸情況；

第四，房屋的登記情況。

根據上述四個角度，結合具體司法案例，筆者將(jiāng)實踐中關于這(zhè)一問題的認定分爲以下 29種(zhǒng)情形。下文，將(jiāng)就(jiù)這(zhè)29種(zhǒng)情形具體展開(kāi)分析。

一、房屋系婚姻關系成(chéng)立之前購買

從房屋出資來源角度看，可以分爲夫妻一方出資、夫妻雙方共同出資、夫妻一方父母出資、夫妻雙方父母出資等情形。

（一）夫妻一方出資

夫妻一方出資又可以分爲全額出資和部分出資兩(liǎng)種(zhǒng)情形。

1.婚前全額出資

如果房屋系婚前一方全額出資購買，且登記在一方名下的，應認定爲登記權利人的個人财産。

如果房屋系婚前一方全額出資購買，在婚後(hòu)將(jiāng)原本登記在一人名下的房屋變更登記在夫妻雙方名下的，一般應視爲對(duì)另一方配偶的房屋份額贈與，該房屋的性質即從原本的夫妻個人财産轉化爲夫妻共同财産。但是，盡管該房屋屬于夫妻共同共有，在具體分割時(shí)，一般不會(huì)按照通常物權法關于共同共有的處理原則進(jìn)行均分，而會(huì)考慮出資比例等現實情況進(jìn)行分割。例如，《上海市高級人民法院關于審理婚姻家庭糾紛若幹問題的意見》第13條規定：“夫妻一方婚前出資購置房屋，權利登記在雙方名下的，爲夫妻雙方共有财産。如未約定按份共有，可認定共同共有，但在離婚分割該房産時(shí)，出資一方可适當多分。”

2.婚前支付首付，婚後(hòu)夫妻雙方共同還(hái)貸

如果房屋系夫妻一方婚前支付首付購買，登記在出資方名下，那麼(me)應适用《最高人民法院關于适用<中華人民共和國(guó)民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》（下稱《婚姻家庭編司法解釋（一）》）第 78 條規定進(jìn)行判斷。該條規定，“夫妻一方婚前簽訂不動産買賣合同，以個人财産支付首付款并在銀行貸款，婚後(hòu)用夫妻共同财産還(hái)貸，不動産登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動産由雙方協議處理。依前款規定不能(néng)達成(chéng)協議的，人民法院可以判決該不動産歸登記一方，尚未歸還(hái)的貸款爲不動産登記一方的個人債務。雙方婚後(hòu)共同還(hái)貸支付的款項及其相對(duì)應财産增值部分，離婚時(shí)應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動産登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補償。”

如果房屋系夫妻一方婚前支付首付購買，登記在夫妻雙方名下，婚後(hòu)由夫妻雙方共同還(hái)貸的，則該房屋屬于夫妻共同共有，但在離婚分割該房産時(shí)，出資一方可适當多分。

如果房屋系一方婚前支付首付購買，登記在非出資方名下的，婚後(hòu)由夫妻雙方共同還(hái)貸，有證據表明雙方是以結婚、長(cháng)期共同生活使用爲目的購房，原則上房屋應認定爲夫妻共同财産，非出資方證明該房産屬于贈與的除外。

（二）夫妻雙方出資

婚前由夫妻雙方出資購房，在實踐中主要有兩(liǎng)種(zhǒng)情形：（1）雙方分别支付部分首付款至房地産開(kāi)發(fā)商指定的銀行賬戶。（2）一方將(jiāng)款項支付給簽訂合同一方，由簽訂合同一方向(xiàng)房地産開(kāi)發(fā)商支付首付款。

如果婚前由夫妻雙方出資購買的房屋登記在一方名下，那麼(me)非登記方出資的性質應如何判斷？實踐中，結合案件具體情況，主要有三種(zhǒng)觀點：一是認爲構成(chéng)借貸關系，二是認爲構成(chéng)贈與關系，三是認爲構成(chéng)對(duì)房屋的共同出資。

在第一種(zhǒng)、第二種(zhǒng)觀點下，即使非登記方證明自己存在出資行爲，也無法主張就(jiù)該房屋成(chéng)立共同共有關系。

在第三種(zhǒng)觀點下，法院一般認爲夫妻雙方是在婚前以“結婚爲目的”購置房屋，該房屋屬于夫妻所共有。但對(duì)于是按份共有還(hái)是共同共有，不同法院也有不同觀點。例如，《深圳市中級人民法院關于審理婚姻家庭糾紛案件的裁判指引》認爲，夫妻一方在婚前購買房産并登記在該方名下，另一方主張其在買房時(shí)亦有出資且婚前買房目的即爲結婚共同居住，如果并無充分證據顯示有關款項屬于借款或者贈與等其他性質，人民法院應當認定雙方按照各自的出資比例共有房産。

（三）父母出資

父母出資的情形，可以根據是一方父母還(hái)是雙方父母出資，是部分出資還(hái)是全額出資進(jìn)行更進(jìn)一步的劃分。

1.一方父母全額出資

如果房屋系一方父母全額出資，登記在己方子女名下，根據《婚姻家庭編司法解釋（一）》第 29 條 第1 款規定，當事(shì)人結婚前，父母爲雙方購置房屋出資的，該出資應當認定爲對(duì)自己子女個人的贈與，但父母明确表示贈與雙方的除外。

如果房屋系一方父母全額出資，登記在雙方或另一方子女名下，可以推定“父母有贈與雙方的意思”，應該認定該房産爲夫妻共同共有。

2.一方父母支付首付款，婚後(hòu)由夫妻雙方共同還(hái)貸

如果房産系一方父母支付首付款，登記在己方子女名下，婚後(hòu)由夫妻雙方共同還(hái)貸的，可認定該房屋屬于一方的個人财産，父母婚前還(hái)貸部分是對(duì)己方子女的贈與，另一方可以獲得雙方婚後(hòu)共同還(hái)貸支付的款項及其相對(duì)應财産增值部分。

如果房産系一方父母支付首付款，登記在雙方子女或另一方子女名下，婚後(hòu)由夫妻雙方共同還(hái)貸的，可以推定“父母有贈與雙方的意思”，應該認定爲共同共有。

3.雙方父母全額出資

雙方父母全額出資購買房屋，無論所有權登記在一方或者雙方名下，均應該視爲對(duì)自己子女的贈與，該不動産可以認定爲雙方按照各自父母出資份額按份共有。

4. 雙方父母出資支付首付款，婚後(hòu)夫妻雙方共同還(hái)貸

雙方父母共同出資支付首付款，婚後(hòu)由夫妻雙方共同還(hái)貸，無論所有權登記在一方或者雙方名下，父母婚前出資的部分都(dōu)應該視爲對(duì)自己子女的贈與，房産應認定爲夫妻共同共有。對(duì)于該情形，由于既包含婚前“父母對(duì)自己子女的贈與”部分，又包含婚後(hòu)“夫妻共有”部分，因而法院在酌情确定夫妻各自享有的房屋份額時(shí)，理應考慮婚前父母出資的比例。

二、房屋在婚姻關系存續期間購買

（一）一方出資

一方以婚前資産全額出資，且登記在出資方名下時(shí)，房屋屬于個人财産；其他情況下，房屋都(dōu)屬于夫妻共同财産。實踐中，考慮到婚内财産混同的可能(néng)性極高，一方婚内出資購買的房屋認定爲個人财産的情形是比較少見的。上海二中院熊燕法官在《涉房屋分割的離婚糾紛類改發(fā)案件裁判要點》一文中即認爲：“除夫妻一方婚前個人房産完全足以購買新房産且新房産仍登記于該夫妻一方一人名下等少數情況外，夫妻婚後(hòu)所購房屋無論登記于夫妻一方還(hái)是雙方名下，一般均屬于夫妻共同财産。”

（二）夫妻雙方出資

房産系夫妻雙方出資，且購買于婚姻關系存續期間的，無論房屋登記在夫妻一方或雙方名下，原則上，夫妻雙方婚後(hòu)共同出資購買的房産應認定爲夫妻共同财産。（如《上海市高級人民法院關于審理婚姻家庭糾紛若幹問題的意見》持此觀點）

如果房屋系夫妻雙方出資，且購買于婚姻關系存續期間，登記在雙方子女名下的，司法實踐中，一般需要考量子女是否成(chéng)年以及夫妻雙方的真實意思表示進(jìn)行綜合判定。

1.夫妻雙方在婚姻關系存續期間共同出資購買房産登記在成(chéng)年子女名下，應 查明當事(shì)人登記背後(hòu)的真實意思，即夫妻雙方是否有將(jiāng)房屋贈與給子女的意思。如果有證據證明夫妻雙方將(jiāng)所有權登記在子女名下的真實意思僅是代名登記，夫妻雙方并無贈與意思的，該不動産應當認定爲夫妻共同财産。

2. 夫妻雙方在婚姻關系存續期間共同出資購買房産登記在未成(chéng)年子女名下，雙方在離婚時(shí)主張該房産爲夫妻共同财産的，司法實踐中有兩(liǎng)種(zhǒng)處理方式。

一是人民法院在離婚案件中不予處理，告知有關當事(shì)人在離婚後(hòu)另行主張分割共有财産；

二是人民法院基于考量當事(shì)人的真實意思表示，結合案件具體情況綜合判斷。

最高人民法院民事(shì)審判第一庭關于“婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同财産購買房屋，産權登記在未成(chéng)年子女名下，離婚時(shí)應如何處理”的解答中認爲，不能(néng)簡單地按照登記情況將(jiāng)房屋認定爲未成(chéng)年子女的财産。實際生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋後(hòu)，可能(néng)基于各種(zhǒng)因素的考慮而將(jiāng)房屋産權登記在未成(chéng)年子女名下。但這(zhè)并不意味著(zhe)夫妻的真實意思是使未成(chéng)年子女成(chéng)爲該房屋産權的權利人，因此，該房屋的真實産權人未必是未成(chéng)年子女。人民法院應注意審查夫妻雙方在購買房屋時(shí)的真實意思表示，如果真實意思确實是將(jiāng)購買的房屋贈與未成(chéng)年子女，離婚時(shí)應將(jiāng)該房屋認定爲未成(chéng)年子女的财産，由直接撫養未成(chéng)年子女的一方暫時(shí)管理；如果真實意思并不是將(jiāng)房屋贈與未成(chéng)年子女，離婚時(shí)將(jiāng)該房屋作爲夫妻共同财産處理比較适宜。

需要注意的是，若夫妻基于代持意思將(jiāng)房屋登記在子女名下，那麼(me)夫妻有關房産的内部約定不能(néng)對(duì)抗善意第三人。

如果房屋登記在子女和夫妻一方或雙方名下，且夫妻二人有將(jiāng)房産部分贈與子女的真實意思，若産權登記中未約定按份共有的，應認定共同共有。（如《上海市高級人民法院關于審理婚姻家庭糾紛若幹問題的意見》持此觀點）

（三）父母出資

對(duì)于婚後(hòu)父母出資的情形，《婚姻家庭編司法解釋（一）》第 29 條 2 款修改了原《最高人民法院關于适用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若幹問題的解釋（三）》第 7 條的規定，不再區分是由“一方父母出資”還(hái)是“雙方父母出資”，一律規定爲“當事(shì)人結婚後(hòu)，父母爲雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明确的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項規定的原則處理。”

1. 一方父母全額出資

如果房屋系一方父母全額出資，登記在己方子女名下，司法實踐主流觀點認爲，考慮到物權法已經(jīng)實施多年，普通民衆對(duì)不動産登記的意義已經(jīng)有較爲充分的認識，在出資後(hòu)將(jiāng)不動産登記在自己一方子女名下，認定爲是父母將(jiāng)出資确定贈與給自己子女一方的意思表示，符合當事(shì)人本意，也符合法律規定的精神。婚内一方父母全額出資且登記己方子女名下的，應認定爲對(duì)己方子女的贈與。

如果房屋系一方父母全額出資，登記在雙方或對(duì)方子女名下，應考量出資方父母的真實意思表示，若能(néng)證明該出資系對(duì)子女雙方的贈與的，該房屋可以認定爲夫妻共同共有。當然，由于另一方未對(duì)出資作出貢獻，在離婚分割份額時(shí)會(huì)相應少分。

2.一方父母支付首付，夫妻共同還(hái)貸

如果房屋系一方父母支付首付，登記在己方子女名下，由夫妻雙方共同還(hái)貸的，該房屋一般應作爲夫妻共同财産。一般認爲，隻有在一方父母全額出資，且登記在己方子女名下時(shí)，才能(néng)推定有贈與己方子女的意思；而在一方父母部分出資的情況下原則上不能(néng)作此推定。例如，《北京市高級人民法院關于審理婚姻糾紛案件若幹疑難問題的參考意見》規定，“婚後(hòu)由一方父母支付首付款爲子女購買的不動産，産權登記在出資人子女名下，由夫妻共同償還(hái)餘款的，該不動産應作爲夫妻共有财産，在離婚時(shí)綜合考慮出資來源、裝修情況等因素予以公平分割。”

如果房屋系一方父母支付首付款，登記在雙方子女名下，父母出資應認定爲對(duì)子女雙方的贈與，又因爲夫妻共同還(hái)貸，該房屋應認定爲夫妻共同共有。

3.雙方父母全額出資

如果房屋系雙方父母全額出資，登記在一方子女名下的，一般應認定爲夫妻共同共有。實踐中，由于房價高企，一方父母可能(néng)無力單獨承擔購房負擔，由雙方父母共同出資爲子女購房的情形并不鮮見，父母爲子女出資購房不僅是家族财産的傳遞形式之一，也寄托了父母對(duì)子女婚姻幸福美滿的期望，在雙方沒(méi)有明确約定的情況下，認定爲是按份共有與家庭的倫理性特征不相符，也與法律規定有一定沖突。根據民法典第一千零六十二條規定，在沒(méi)有明确表示贈與一方的情況下，應當歸夫妻共同所有。（見：《關于适用民法典婚姻家庭編的解釋（一）》若幹重點問題的理解與适用》）

如果房屋系雙方父母全額出資，登記在雙方子女名下的，該房屋應認定爲夫妻共同共有。

4.雙方父母支付首付，夫妻雙方共同還(hái)貸

雙方父母共同支付首付款，由夫妻雙方共同還(hái)貸的，在雙方父母沒(méi)有明确表示贈與某一方的意思的情況下，且考慮到家庭的倫理性特征，無論房屋産權登記在一方還(hái)是雙方名下，均應認定爲共同共有。