河南光法律師事(shì)務所解析兩(liǎng)起(qǐ)涉疫情租賃合同案件

案例一：

原告是一名網約車司機，被(bèi)告是某車輛租賃公司，原、被(bèi)告雙方于2019年11月簽訂了《車輛租賃合同》，約定租賃期限爲1年，租金爲每月3000元。

原告于2020年2月15日訴至海曙法院，稱因新冠肺炎疫情影響，甯波市政府采取小區封閉政策，該情形構成(chéng)不可抗力，要求解除雙方之間的租賃合同，并要求被(bèi)告退還(hái)押金9400元。

被(bèi)告原定于2月20日複工，希望與原告繼續履行合同，表示若2月20日正常複工，願意減免10日租金；若2月20日未如期複工，則願意與原告再次協商租金減免事(shì)宜。

經(jīng)法官調解，原告最終接受被(bèi)告的方案，同意繼續履行合同，并願意與被(bèi)告共同承擔因疫情影響減少的租金損失，于當天下午3點申請撤回起(qǐ)訴。

案例二：

原告孫某是甯波市海曙區某樓盤一間公寓的房主，被(bèi)告王某是網約房經(jīng)營者。2018年11月，孫某將(jiāng)房屋租賃給被(bèi)告王某用作網約房。雙方約定房屋租賃期間爲5年，租金支付方式爲押一付三，每月租金2750元。

2019年11月24日，被(bèi)告按期支付了3個月的房租。随後(hòu)受新冠肺炎疫情影響，被(bèi)告稱因出于社會(huì)責任，已經(jīng)全部取消春節訂單并全額退款，2020年1月底，其曾與原告協商租金減免事(shì)宜，原告未及時(shí)回複。2月2日，涉案房屋所在的樓房采取全封閉式管理，不允許外來人員進(jìn)入。被(bèi)告認爲案涉房屋已無法正常使用，符合不可抗力情形，要求與原告解除合同。

原告于2020年2月5日聯系被(bèi)告，表示願意減免半個月房租，後(hòu)期租金減免情況視疫情發(fā)展再協商，但被(bèi)告堅持解除合同。

原告于是在2月15日向(xiàng)海曙法院提交訴狀，訴稱原、被(bèi)告雙方之間的合同長(cháng)達5年，此次新冠肺炎疫情影響不足以影響合同的繼續履行，被(bèi)告解除合同系違約行爲，要求被(bèi)告支付10000元違約金。

經(jīng)過(guò)調解，當天下午5點，雙方通過(guò)移動微法院達成(chéng)了調解協議，解除合同，被(bèi)告同意支付2750元違約金，且不要求原告退還(hái)尚未到期的租金，但因其人在外地，無法前往甯波騰退涉案房屋，希望原告給予其一定騰退時(shí)間。原告也答應等房屋封閉措施解除後(hòu)再行騰退房屋。

河南光法律師事(shì)務所說(shuō)法：

該兩(liǎng)起(qǐ)案件均是承租人以新冠肺炎疫情防控措施系不可抗力爲由要求解除合同引發(fā)的糾紛。所以，我們需要了解，新冠肺炎疫情防控措施作爲不可抗力是否構成(chéng)合同解除事(shì)由。
01什麼(me)是不可抗力？
《民法總則》第一百八十條第二款規定：“不可抗力，是指不能(néng)預見、不能(néng)避免且不能(néng)克服的客觀情況” 。
02本次新冠肺炎疫情是否構成(chéng)不可抗力？
當前我國(guó)發(fā)生了新冠肺炎疫情，政府也采取了相應疫情防控措施。對(duì)于因此不能(néng)履行合同的當事(shì)人來說(shuō)，屬于不能(néng)預見、不能(néng)避免并不能(néng)克服的不可抗力。
03新冠肺炎疫情構成(chéng)不可抗力，是否必然導緻合同解除？

不可抗力事(shì)由所引發(fā)的法律後(hòu)果主要有兩(liǎng)種(zhǒng)：

（一）部分或全部免責。《民法總則》第一百八十條規定，因不可抗力不能(néng)履行民事(shì)義務的，不承擔民事(shì)責任。法律另有規定的，依照其規定。《合同法》第一百一十七條規定，因不可抗力不能(néng)履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事(shì)人遲延履行後(hòu)發(fā)生不可抗力的，不能(néng)免除責任。

（二）解除合同。《合同法》第九十四條規定，有下列情形之一的，當事(shì)人可以解除合同：（一）因不可抗力緻使不能(néng)實現合同目的。

由此可見，當前新冠肺炎疫情防控措施，雖然屬于不能(néng)預見、不能(néng)避免并不能(néng)克服的不可抗力，也并非必然導緻合同免責解除。新冠肺炎疫情防控措施作爲不可抗力，是否構成(chéng)合同解除免責事(shì)由，與合同履行期限、合同履行内容、疫情影響程度及因果關系等相關。

具體到上述兩(liǎng)起(qǐ)案件，新冠肺炎疫情防控措施對(duì)該兩(liǎng)起(qǐ)案件合同履行産生了一定的影響，但該影響尚未達到令合同目的不能(néng)實現的程度，疫情結束後(hòu)上述兩(liǎng)份租賃合同均可繼續履行，合同目的可以實現，故承租人無權以不可抗力爲由要求解除合同。

目前，新冠肺炎疫情對(duì)旅遊、運輸、娛樂等行業産生的影響正逐漸顯現。可以預見，因此次新冠肺炎疫情防控措施引發(fā)的租賃合同糾紛也將(jiāng)會(huì)陸續進(jìn)入司法程序。對(duì)此，河南光法律師事(shì)務所建議：當事(shì)雙方在新冠肺炎疫情發(fā)生之後(hòu)，根據新冠肺炎疫情防控措施對(duì)合同履行的影響，及時(shí)進(jìn)行溝通協商，按照公平和誠實信用原則變更合同條款或者簽訂補充協議，适當降低或免除疫情防控期間的租金或适當延長(cháng)租期，盡量通過(guò)協商的方式，從源頭上減少糾紛産生。